Nguồn cung căn hộ chung cư eo hẹp, thanh khoản thấp

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nguồn cung căn hộ chung cư giảm mạnh, số lượng các dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản được cấp phép, đang triển khai, đã hoàn thành trong Quý 2 năm 2023 có 7 dự án  với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ). Số lượng dự án chỉ bằng khoảng 50% so với Quý 1 năm 2023 và bằng khoảng 29.17% so với Quý 2 năm 2022.

Số lượng dự án bất động sản, căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và các dự án được Bộ Xây dựng thẩm định, nghiệm thu trong Quý 2 năm 2023 có 51 dự án với 6.205 căn. So sánh với số lượng dự án Quý 1 năm 2023 chỉ bằng khoảng 98,08% và bằng khoảng 63,75% so với Quý 2 năm 2022.

Theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo (58/63 tỉnh) trong Quý 2 năm 2023 có 96.977 giao dịch thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: có 29.725 giao dịch thành công và bằng khoảng 75,61% so với Quý 1 năm 2023.

Lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công và bằng khoảng 99,98% so với Quý 1 năm 2023.

Giá chung cư tăng ở các thành phố lớn, đất nền đi xuống

Trong Quý 2 năm 2023 giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là có những khu vực tăng cao dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại.

Tuy nhiên, giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương lại có xu hướng giảm từ 2 ÷ 6% so với cùng kỳ năm trước và giảm nhiều ở một số địa phương như Đà Nẵng (giảm 5,8%), Đồng Nai (giảm 3,5%), Hải Phòng (giảm 3,1%).

Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu gần như có không biến động và không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Mặc dù giá căn hộ chung cư tại Hà Nội được cho là đang ở mức cao, tuy nhiên theo khảo sát thì trong quý 2 năm 2023 giá vẫn tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước.

Mức giá tăng cao nhất là ở các dự án thuộc quận Tây Hồ và khu vực xung quanh, số lượng dự án chung cư mới mở bán ở khu vực này rất hiếm và đều có mức giá khoảng 80 – 100 triệu đồng/m2.

Các dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Huyên, Võ Chí Công, Lạc Long Quân… đều tăng giá mạnh so với giá gốc và tăng khoảng 1 – 3% so với quý trước .

Tại TP.HCM, các dự án căn hộ đang phát triển, có đầy đủ pháp lý gần như độc quyền để chào hàng khi thị trường không có nhiều nguồn cung mới trong quý. Đây là lý do dù khó khăn, thị trường ảm đạm nhưng giá căn hộ vẫn tăng khoảng 2 – 3% so với quý trước tại một số dự án.

Tuy nhiên, theo khảo sát giá bán trung bình trong quý vừa qua cũng có có xu hướng giảm tại một số dự án do các dự án mới có giá cạnh tranh và các chủ đầu tư đưa ra nhiều chiết khấu cho khách hàng.

Trong quý 2 năm 2023, phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án được nhà đầu tư quan tâm chủ yếu mang tính chất đầu cơ và người mua không còn quan tâm như trước, nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngưng hỗ trợ lãi suất cho vay, trong khi thị trường có tính thanh khoản giảm mạnh, dẫn đến nhiều giao dịch mang tính bán cắt lỗ ngày càng mạnh.

Giá bán của phân khúc bất động sản biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2 – 5% so với quý trước và có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm và hạ tầng khu vực trong thời gian tới.

Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều, đặc biệt là các huyện ven đô và khu vực ngoại thành trong quý như: Quận Hà Đông, huyện Mê Linh, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè (TP.HCM); quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); TP Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).